Článek

Nový nákup z kategorie speciální situace. Očekávaný výnos 100% plus dividendy.

27. 2. 2023

Investování do akcií při speciálních situacích, jako je spin off nebo přeměna společnosti z jednoho typu na jiný, může být výzvou pro investory, kteří se chtějí zapojit do této formy investování. Nicméně, s náležitou analýzou a plánováním mohou být tyto situace výhodné pro investory, kteří chtějí maximalizovat své zisky. Při investování do přeměn společnosti je důležité pečlivě zkoumat, jaký bude výsledný dopad na společnost a na akcie. Například, společnost může čelit nákladům na restrukturalizaci a reorganizaci, což může znamenat krátkodobou ztrátu pro investory. Nicméně, pokud společnost uspěje v novém trhu, může to vést k dlouhodobému růstu a zvýšení hodnoty akcií.

Dnes se podíváme na jednu takovouto příležitost, kterou jsem se rozhodnul využít. Jedná se o realitní fond, který se transformoval na REIT.

REIT znamená Real Estate Investment Trust, tedy investiční fond, který se specializuje na investování do nemovitostí. REIT funguje jako společnost, která shromažďuje kapitál od investorů, aby mohla investovat do nemovitostí a poskytovat zisky z nájmů a růstu hodnoty nemovitostí. REIT může být buď veřejný nebo soukromý a může investovat do různých typů nemovitostí, jako jsou kancelářské budovy, obchodní centra, bytové domy, nemocnice nebo průmyslové nemovitosti. Díky diversifikaci investic do různých typů nemovitostí může REIT minimalizovat riziko investic a zároveň maximalizovat zisky. Zákony většinou požadují, aby alespoň 90% zisků bylo distribuováno v podobě dividend investorům. To znamená, že REIT může být atraktivní pro investory, kteří hledají pravidelné příjmy z investic. Jednou z výhod investování do REIT je to, že investoři mohou mít přístup k investicím do nemovitostí, aniž by museli sami vlastnit nemovitosti a vynakládat čas a peníze na správu a údržbu. Díky tomu mohou investoři investovat do REIT s menšími finančními prostředky, než by potřebovali pro vlastní investice do nemovitostí. Na druhou stranu, investování do REIT může být rizikové, stejně jako investování do jakékoli jiné formy investice. Investice do nemovitostí může být ovlivněna mnoha faktory, jako je hospodářský růst, úrokové sazby, tržní podmínky a regulace. Nicméně, pokud je REIT spravován zodpovědným a zkušeným týmem, může být pro investory výhodnou formou investování do nemovitostí.

NexPoint Diversified Real Estate Trust (NXDT) je diverzifikovaný realitní investiční fond (REIT) s externím poradenstvím, jehož kmenové akcie a 5,50% kumulativní prioritní akcie série A jsou kótovány na newyorské burze cenných papírů pod symboly NXDT a NXDT-PA. Hlavním investičním cílem společnosti NXDT jakožto diverzifikovaného REIT je poskytovat jak běžný příjem, tak kapitálové zhodnocení. Tohoto cíle se NXDT snaží dosáhnout investováním mezi různými typy komerčních nemovitostí a napříč kapitálovou strukturou, mimo jiné včetně hypotečního dluhu, mezaninového dluhu a kmenového a prioritního kapitálu. Cílové typy podkladových nemovitostí zahrnují především průmyslové nemovitosti, pohostinství, čistý pronájem, maloobchod, kanceláře, sklady a zdravotnictví a v rozsahu, v jakém jsou v současnosti vlastněny, nájemní nemovitosti pro více rodin a pro jednu rodinu. NXDT může v omezené míře držet, nabývat nebo obchodovat i s některými cennými papíry, které nejsou nemovitostmi.

Společnost dříve působila jako uzavřená investiční společnost. K přeměně došlo v druhé polovině roku 2022. Změna na REIT se mimo jiné projeví v tom, že společnost bude zařazena do různých indexů, z nichž nejvýznamnější je Russell 2000. To bude znamenat nucenou investici indexových fondů a EFT kopírující tyto indexy do tohoto fondu, což by se mělo projevit v nárůstu ceny akcií. Vzhledem k načasování konverze dojde k největšímu přílivu (Russell 2000 v očekávané výši 41 milionů USD) až v červnu 2023, protože se rebalancuje pouze jednou ročně. Realitní indexy se rebalancují čtvrtletně, takže k těmto přílivům (očekávaných 31 mil. USD) už mohlo dojít, ale tuto společnost jsem v žádném indexu nenašel. NXDT bude mít celkový odhadovaný příliv pasivních prostředků ve výši 72 milionů USD.

Společnost je zatím totálně mimo zájem analytiků, což je pro drobné investory dobře. Například na Seeking Alpha je pokrytí analytiky nula a na MarketScreener též žádné odhady nejsou. V důsledku nezájmu investorů se společnost obchoduje za cca 45% účetní hodnoty. Až společnost zaregistrují pasivní investiční fondy a správci ETF v důsledku zařazení společnosti do indexů, dojde z jejich strany k nucenému nákupu akcií, což povede ke zvýšení ceny akcií. Pokud by cena stoupla na dvojnásobek, obchodovala by se společnost za cca 90% účetní hodnoty, což by bylo pořád relativně levné ocenění, protože společnosti typu REIT se obvykle obchodují za cenu výrazně vyšší, než je 100% účetní hodnoty, proto by růst mohl být i vyšší. Nárůst ceny akcií může zabrat více času. Aktuálně je odsouhlasená čtvrtletní dividenda 0,15 USD, ale to je výrazně méně než by odpovídalo 90% zisku, což je požadováno zákony. Dá se tedy očekávat, že společnost bude muset zvýšit množství kapitálu navraceného akcionářům, aby splnilo tento zákonný požadavek a to zároveň bude též tlačit cenu akcií vzhůru. V poslední pololetní zprávě k 30. červnu 2022 je uvedeno, že společnost měla čistý investiční výnos cca 70,2 mil. USD, z čehož musela cca 2,3 mil. USD použít na výplatu prioritní dividendy. Pokud odečteme prioritní dividendy, vychází čistý investiční výnos cca 1,82 USD na akcii, z čehož 90% je 1,64 USD (při výpočtu jsem použil celkový počet akcií).

Dalším pozitivním signálem je, že akcie nakupuje i management. Naposledy 4. ledna 2023 Executive Vice President koupil 8.910 ks akcií.

Akcie jsem nakoupil za 12,6 USD a jedná se o mojí největší jednorázovou investici vůbec (obvykle nakupuji postupně) a to cca 5% portfolia. Cena akcií za dnešek od mého nákupu klesla o 2,5%. A tak jsem si připomněl, ta akcie neví, že jsem ji koupil. Samozřejmě mě mrzí, že jsem nekoupil levněji, ale i tak, pokud dojde k naplnění výše uvedeného, měl bych být odměněn pěkným zhodnocením. 

Prezentace pro investory - srpen 2022

Velice Vám děkuji za podporu, moc si jí vážím.

Toto není investiční doporučení. Provádějte vždy vlastní analýzu.